|
Sposoby określania wartości nieruchomości.
Wycena nieruchomości może być dokonana na kilka sposobów określonych normatywnie mianem podejść. Wyróżniamy cztery podejścia wyceny nieruchomosci :
1. podejście porównawcze,
2. podejście dochodowe,
3. podejście kosztowe,
4. podejście mieszane.
|
 |
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne,
które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny uzyskane za nieruchomości podobne rzeczoznawca majątkowy musi skorygować ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne
od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnić zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się przy wycenie nieruchomości, jeżeli są znane ceny i cechy
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomością podobną jest przy tym nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny,
ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Podejście porównawcze
stosowane jest do określania wartości rynkowej nieruchomości.
Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego
dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Podejście dochodowe stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynieść dochód, jeżeli znana jest lub możliwa do określenia
wysokość tego dochodu, w szczególności dochodu uzyskiwanego z czynszu np. najmu lub dzierżawy. Podejście dochodowe stosowane jest do określania wartości rynkowej nieruchomości.
Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, rzeczoznawca majątkowy, dla określenia wartości rynkowej nieruchomości,
zobowiązany jest zastosować podejście mieszane, ujmujące elementy podejścia porównawczego, podejścia dochodowego i podejścia kosztowego.
Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość jej zużycia.
Przy podejściu kosztowym określa się oddzielnie wartość gruntu (odpowiadającą kosztom, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach) oraz wartość jego części składowych,
odpowiadającą kwocie równej kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia (pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych) albo kosztom ich likwidacji. Podejście kosztowe stosuje
się do określania wartości odtworzeniowej nieruchomości.
W ramach poszczególnych podejść rzeczoznawca majątkowy stosuje określone metody i techniki szacowania nieruchomości. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania
nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonuje, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia
w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.
Rzeczoznawca majątkowy związany jest w zleceniu o wycenę jedynie celem wyceny. Zleceniodawca określa cel wyceny i nie ma uprawnienia do narzucenia rzeczoznawcy majątkowemu
zastosowania określonego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości. Te elementy należą do wyboru rzeczoznawcy, lecz wybór ten nie jest bynajmniej dowolny, lecz
musi być uzasadniony czynnikami, które są istotne z prawnego lub metodologicznego punktu widzenia, a zostały wymienione w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Podstawa prawna :
ˆ Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).
ˆ Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109)
|
|
 |
